با توجه به افزایش نرخ‌های اجاره و املاک در ترکیه، آگاهی از حقوق و قوانین مالک و مستاجر در ترکیه برای هم مستاجر و هم مالک ضروری است. به طور کلی، حقوق مستاجر در ترکیه بر اساس تصمیمات دیوان عالی و قوانین تعیین شده است. این حقوق نه تنها از مستاجر بلکه از حقوق مالک نیز محافظت می‌کند.
حقوق مستاجر در ترکیه چیست؟ حقوق مستاجر شامل تحویل گرفتن خانه یا محل کار در ترکیه به صورت قابل استفاده، درخواست رفع عیوب ملک، و عدم الزام به تخلیه خانه بدون دلیل موجه است.
حقوق اصلی مستاجر شامل موارد زیر است:
- در صورت وجود مشکل در استفاده از ملک، حق درخواست رفع آن مشکلات در طول مدت قرارداد اجاره.
- تحویل گرفتن ملک به همان منظور که اجاره شده است.
- در صورت تحویل دیرهنگام ملک، حق درخواست جبران خسارت.
- طبق قانون مدنی ترکیه، در صورت عدم اجرای تعهدات توسط موجر، حق فسخ قرارداد.
- حق درخواست هزینه‌های جانبی مربوط به استفاده از ملک از موجر.
- حق درخواست رفع عیوب ملک.
- حق درخواست پرداخت هزینه‌های مالیاتی، بیمه و غیره از موجر، مگر اینکه توافق دیگری شده باشد.
- حق استفاده از ملک در طول مدت قرارداد.
- حق عدم تخلیه ملک در صورت عدم وجود دلیل موجه.
- حق اجاره دادن یا انتقال ملک به دیگری با اجازه کتبی موجر.
- مستاجر در ترکیه به جز هزینه‌های جانبی مربوط به ملک، ملزم به پرداخت هزینه دیگری نیست.
- حق تحویل گرفتن خانه به صورت قابل استفاده.
- حق اقامت در خانه در صورت عدم وجود دلیل موجه برای تخلیه.
- حق عدم پرداخت افزایش اجاره بیش از حد قانونی.
- حق درخواست رفع مشکلات پیش‌آمده در ملک.
- حق فسخ قرارداد در صورت نیاز.
- حق درخواست پرداخت هزینه‌های اجباری مانند بیمه و مالیات از موجر.
- حق درخواست بازپرداخت ودیعه.
- حق عدم مزاحمت غیر ضروری توسط مالک، مگر در موارد قانونی.
- حق اجاره دادن ملک به دیگری در صورت اجازه قرارداد.
- حق عدم انجام تعهدات غیر قانونی حتی اگر در قرارداد آمده باشد.
- حق استفاده از تمام حقوق مذکور در برابر مالک جدید.
علاوه بر موارد ذکر شده، سایر حقوق مستاجر در ادامه این متن آمده است.
در چه شرایطی صاحب‌خانه در ترکیه نمی‌تواند مستاجر را از خانه خارج کند؟
در ترکیه صاحب‌خانه برای اینکه بتواند بدون دلیل مستاجر را از خانه خارج کند، نیاز به ۱۰ سال مدت تمدید قرارداد از زمان شروع قرارداد دارد. اگر مستاجر دو بار در پرداخت اجاره تأخیر داشته باشد اما صاحب‌خانه دو اخطار معتبر ارسال نکند، نمی‌تواند مستاجر را از خانه خارج کند. اگر صاحب‌خانه نیازی به خانه نداشته باشد یا در همان منطقه خانه دیگری داشته باشد، نمی‌تواند به دلیل نیاز مستاجر را تخلیه کند. اگر تعهد تخلیه‌ای که مستاجر داده، نامعتبر باشد، باز هم نمی‌توان مستاجر را بر اساس آن تعهد از خانه خارج کرد. این مثال‌ها محدود به این موارد نیست و حقوق مستاجر باید بر اساس شرایط واقعی ارزیابی شود.
آیا در ترکیه صاحب‌خانه میتواند مستاجر را از خانه خارج کند؟
در ترکیه صاحب‌خانه میتواند مستاجر را پیش از اتمام ۱۰ سال مدت تمدید با دلایل موجه از خانه خارج کند. دلایل موجه تخلیه شامل موارد زیر می‌شود:
- تخلیه به دلیل نیاز صاحب‌خانه به ملک
- تخلیه به دلیل رفتار نادرست مستاجر با ملک
- تخلیه به دلیل نیاز مالک جدید
- تخلیه به دلیل بازسازی و ساخت مجدد
- تخلیه بر اساس تعهد تخلیه
- تخلیه به دلیل دو بار تأخیر در پرداخت اجاره و دریافت دو اخطار معتبر
- تخلیه به دلیل داشتن ملک دیگر توسط مستاجر یا همسرش در همان منطقه
در این شرایط، در صورت وجود دلایل موجه، دادگاه تخلیه صادر شده و مستاجر باید ملک را تخلیه کند.
حقوق مستاجر در ترکیه در صورت فروش خانه
طبق قوانین ترکیه در صورت فروش خانه‌ای که مستاجر در آن زندگی می‌کند، حقوق مستاجر همچنان پابرجا می‌ماند. طبق ماده ۳۵۱ قانون مدنی ترکیه، اگر خانه‌ای که مستاجر در آن زندگی می‌کند فروخته شود و مالک جدید خواهان تخلیه مستاجر باشد، باید از تاریخ تملک ملک طی یک ماه به صورت کتبی به مستاجر اطلاع دهد. در این صورت، مالک جدید میتواند پس از ۶ ماه اقدام به تخلیه مستاجر کند.
مالک جدید میتواند به دلیل نیاز به استفاده از ملک، تخلیه مستاجر را درخواست کند. فروش ملک در ترکیه به خودی خود باعث پایان قرارداد اجاره نمی‌شود. برای اینکه مالک جدید بتواند مستاجر را تخلیه کند، باید نیاز به استفاده از ملک وجود داشته و اطلاع‌رسانی کتبی در مدت معین صورت گیرد. با فراهم شدن این شرایط، مالک جدید میتواند دادخواست تخلیه را ارائه داده و مستاجر را از ملک خارج کند.
در صورت فروش خانه در ترکیه، حقوق مستاجر در برابر مالک جدید نیز همچنان معتبر است. فروش خانه به تنهایی باعث تغییر در حقوق مستاجر نمی‌شود. تنها استثنا این است که مالک جدید به خانه نیاز داشته باشد.
در این صورت، مالک جدید باید به شرایط و زمانهای خاصی پایبند باشد. مالک جدید باید طی یک ماه از تاریخ تملک ملک، اخطار تخلیه را به مستاجر ارسال کند. اگر بدون ارسال این اخطار دادخواست تخلیه داده شود، مستاجر میتواند اعتراض کند.
همچنین، مالک جدید میتواند ۶ ماه پس از تملک ملک دادخواست تخلیه را ارائه دهد. اگر پیش از این مدت دادخواست تخلیه ارائه شود، مستاجر میتواند به آن اعتراض کند. دلیل نیاز مالک جدید باید واقعی و صادقانه باشد، در غیر این صورت مستاجر میتواند اعتراض کند.
حقوق مستاجر در ترکیه بدون قرارداد
در کشور ترکیه قراردادهای اجاره بر اساس توافق دو طرف تنظیم می‌شوند. این قراردادها می‌توانند به صورت کتبی یا شفاهی باشند، زیرا الزام به کتبی بودن ندارند. در صورت بروز اختلاف بین مستاجر و موجر، داشتن قرارداد کتبی از نظر اثبات حقوق اهمیت دارد. با این حال، قراردادهای شفاهی نیز معتبر هستند.
قانون مدنی ترکیه هم قراردادهای کتبی و هم شفاهی را حفاظت می‌کند. بنابراین، تمامی حقوقی که مستاجر در قراردادهای کتبی دارد، در قراردادهای شفاهی نیز معتبر است.
قراردادهای بین مستاجر و موجر معمولاً برای مدت یک سال تنظیم می‌شوند. پس از اتمام این مدت، نیازی به تنظیم قرارداد جدید نیست و قرارداد به طور خودکار هر سال تمدید می‌شود، مشروط بر اینکه طرفین رضایت داشته باشند.
حقوق مستاجر در ترکیه بدون قرارداد شامل تمامی حقوقی است که در قانون مدنی ترکیه برای مستاجر ذکر شده است. زیرا الزام به کتبی بودن قرارداد اجاره وجود ندارد و رابطه اجاره به صورت شفاهی نیز میتواند برقرار شود. مستاجر بدون قرارداد، به تمامی حقوق قانونی مستاجر دسترسی دارد و نمی‌توان او را بدون دلیل موجه از ملک خارج کرد.
حقوق مستاجر در افزایش اجاره در ترکیه
در افزایش اجاره، سقف‌هایی برای میزان افزایش تعیین شده است. بر اساس قانون، زمانی که دوره افزایش اجاره فرا می‌رسد، حداکثر میزان افزایش اجاره بر اساس نرخ اعلام شده تورم (TÜFE) برای ماه مربوطه تعیین می‌شود.
تا تاریخ ۰۱.۰۷.۲۰۲۴، در قراردادهای اجاره مسکونی که تمدید می‌شوند، حداکثر میزان افزایش اجاره ۲۵٪ است. این قانون برای اجاره‌های تجاری اعمال نمی‌شود.
بر اساس حقوق مستاجر در ترکیه ، اگر صاحب‌خانه بخواهد بیشتر از نرخ تورم یا ۲۵٪ افزایش اجاره بگیرد، مستاجر ملزم به پرداخت این میزان اضافی نیست. برای افرادی که تحت قانون ۲۵٪ قرار می‌گیرند، باید حداکثر ۲۵٪ افزایش را پرداخت کنند. کسانی که تحت نرخ تورم (TÜFE) قرار می‌گیرند، باید افزایش بر اساس نرخ تورم ماه مربوطه را پرداخت کنند. باید رسیدهای پرداخت نیز نگهداری شوند.
آیا صاحب‌خانه در ترکیه میتواند مستاجر را پس از اتمام قرارداد یک ساله خارج کند؟
در قراردادهای اجاره با مدت معین، تنها مستاجر حق پایان دادن به قرارداد در پایان مدت را دارد. به عنوان مثال، وقتی قرارداد اجاره یک ساله به پایان می‌رسد، صاحب‌خانه نمی‌تواند به مستاجر بگوید که خانه یا محل کار را تخلیه کند. با این حال، صاحب‌خانه میتواند ظرف یک ماه پس از پایان قرارداد، به دلیل نیاز به ملک، درخواست تخلیه دهد.
حقوق مستاجر پنج ساله در ترکیه
بر اساس حقوق مستاجر در ترکیه ، مستاجری که پنج سال در ملک اقامت داشته باشد، نمی‌تواند صرفاً به دلیل اتمام پنج سال، از ملک خارج شود. چنین دلیلی برای تخلیه وجود ندارد. در قراردادهای مدت‌دار، تا زمانی که مدت قرارداد به پایان نرسیده و ۱۰ سال نگذشته باشد، مستاجر نمی‌تواند تخلیه شود. در قراردادهای نامعین نیز، تا ۱۰ سال از آغاز قرارداد، مستاجر نمی‌تواند تخلیه شود.
تنها در صورتی که دلیل خاصی برای تخلیه وجود داشته باشد، مستاجر پنج ساله میتواند از ملک خارج شود. به عنوان مثال، تعهد تخلیه یا عدم پرداخت اجاره.
حقوق مستاجر ده ساله در ترکیه
حقوق مستاجر ده ساله شامل عدم تخلیه بدون رعایت مدت‌ها و شرایط اخطار است. در قراردادهای مدت‌دار، پس از گذشتن ۱۰ سال از مدت قرارداد، صاحب‌خانه میتواند با اطلاع سه ماه قبل از پایان دوره، درخواست تخلیه دهد.
در قراردادهای نامعین، پس از گذشتن ۱۰ سال از آغاز قرارداد، هر شش ماه یک بار با اطلاع سه ماه قبل، می‌توان درخواست تخلیه کرد.
اگر مدت‌های ده ساله به درستی محاسبه نشوند یا اخطار به موقع و مطابق با شرایط قانونی ارسال نشود، مستاجر میتواند به تخلیه اعتراض کند.
آفرهای ویـژه
حقوق مستاجر برای محل کار در ترکیه
حقوق مستاجر در ترکیه برای محل کار به طور کلی با حقوق مستاجر مسکونی تفاوت چندانی ندارد. شرایط تخلیه و مدت زمانهای مرتبط با تخلیه برای محل‌های کاری نیز مشابه شرایط مسکونی است. بنابراین، می‌توان گفت که حقوق مستاجر محل کار نیز شامل تمامی حقوق و شرایط قانونی مربوط به مستاجران مسکونی است.
برخلاف اجاره مسکن، در صورتی که قرارداد اجاره محل کار تا تاریخ ۰۱.۰۷.۲۰۲۴ تمدید شود، سقف افزایش اجاره ۲۵٪ برای آنها معتبر نیست. در این مورد، سقف افزایش اجاره بر اساس نرخ تورم (TÜFE) تعیین می‌شود.
سایر حقوق مستاجر در ترکیه
بر اساس قانون مدنی ترکیه (قانون شماره 6098)، حقوق مستاجران بسیار گسترده است. در ادامه به برخی از این حقوق به صورت خلاصه اشاره می‌شود:
حق عدم تخلیه بدون دلیل موجه
صاحب‌خانه در ترکیه نمی‌تواند مستاجر را بدون دلیل موجه از خانه خارج کند. برخی از دلایل موجه شامل موارد زیر است:
- نیاز مالک جدید یا بستگان او به ملک
- داشتن ملک دیگر توسط مستاجر یا همسرش در همان منطقه
- آسیب رساندن به ملک توسط مستاجر
- ایجاد مزاحمت برای همسایگان توسط مستاجر
حق تحویل به حالت قابل استفاده
در ترکیه صاحب‌خانه موظف است ملک را به صورت قابل استفاده تحویل مستاجر بدهد. این بدان معناست که خانه باید قابل سکونت و محل کار باید قابل استفاده باشد.
حق درخواست رفع نقص
در ترکیه اگر ملک دارای نقص یا خرابی باشد، مستاجر میتواند درخواست رفع نقص کند. در صورت وجود نقص جدی، مستاجر حق فسخ قرارداد و بازگشت پرداختی‌ها را دارد. مستاجر همچنین میتواند درخواست کاهش اجاره به دلیل نقص موجود داشته باشد. اگر صاحب‌خانه نقص را رفع نکند، مستاجر میتواند هزینه رفع نقص را از اجاره کسر کند.
حق درخواست بازپرداخت ودیعه (دپوزیت اجاره)
دپوزیتی که مستاجر به صاحب‌خانه پرداخت کرده است، نباید بیشتر از سه ماه اجاره باشد. ودیعه باید در حسابی با بازدهی بانکی نگهداری شود و مستاجر میتواند در پایان قرارداد درخواست بازپرداخت آن را داشته باشد، به شرطی که ملک هیچ آسیبی ندیده باشد.
در صورت بروز هرگونه آسیب ناشی از استفاده غیرعادی، صاحب‌خانه میتواند از ودیعه برای جبران خسارت استفاده کند. اما برای خسارات ناشی از استفاده عادی، ودیعه باید به طور کامل به مستاجر بازگردانده شود.
این حقوق تنها بخشی از حقوق مستاجران در ترکیه است و برای اطلاعات بیشتر و مشاوره دقیق‌تر، مستاجران می‌توانند با وکیل متخصص در امور املاک مشورت کنند.
حقوق مستاجر در خصوص هزینه‌های مشترک و شارژ آپارتمان در ترکیه
در صورتی که در قرارداد اجاره توافق نشده باشد، مستاجر موظف است هزینه‌های جانبی مرتبط با استفاده از ملک اجاره‌ای را پرداخت کند. این هزینه‌ها شامل روشنایی، آب، گاز و موارد مشابه است. هزینه‌های مربوط به تجهیزات اساسی ملک، به عهده موجر بوده و نمی‌توان از مستاجر درخواست پرداخت آنها را داشت.
در صورت وجود هزینه‌های ساختاری و اساسی در ملک اجاره‌ای یا ساختمان محل ملک، این هزینه‌ها به عهده موجر است. مستاجر حق دارد موجر را مسئول مشکلات و نقص‌هایی بداند که پس از اجاره و بدون تقصیر مستاجر به وجود آمده‌اند.
حق درخواست پرداخت هزینه‌های جانبی توسط موجر
هزینه‌های جانبی که در رابطه اجاره مطرح می‌شود باید توسط موجر پرداخت شود. هزینه‌های جانبی به معنای هزینه‌هایی است که مستاجر ملزم به پرداخت آنها نیست و معمولاً شامل هزینه‌های نظافت، نگهداری، برق و آب نمی‌شود بلکه هزینه‌های جدی‌تری را در بر می‌گیرد.
به عنوان مثال، هزینه ساخت یک رمپ برای افراد معلول در ورودی ساختمان باید توسط موجر پرداخت شود. همچنین، هزینه‌های مربوط به تعمیر سقف، بیمه‌های اجباری، تعویض سیستم گرمایشی و لوله‌کشی، مالیات و موارد مشابه نیز به عهده موجر است.
حقوق مستاجر پس از اتمام قرارداد اجاره در ترکیه
قراردادهای اجاره معمولاً برای مدت معینی تنظیم می‌شوند. پس از پایان مدت قرارداد، موجر نمی‌تواند به صورت خودکار مستاجر را تخلیه کند.
بر اساس حقوق مستاجر، اگر موجر بخواهد مستاجر را پس از اتمام قرارداد تخلیه کند، باید حداقل ۱۵ روز قبل از پایان مدت قرارداد، به مستاجر اطلاع دهد. در غیر این صورت، قرارداد به طور خودکار برای یک سال دیگر تمدید می‌شود.
حق درخواست تعیین میزان اجاره در ترکیه
موجر میتواند پس از پایان مدت ۵ سال، درخواست تعیین میزان اجاره کند. این درخواست بر اساس بررسی اجاره‌های مشابه در همان منطقه انجام می‌شود. در صورتی که اجاره فعلی ملک کمتر از متوسط اجاره‌های منطقه باشد، موجر میتواند درخواست افزایش اجاره را داشته باشد.
حقوق مستاجر در صورت فروش ملک در ترکیه
در صورت فروش ملکی در ترکیه که مستاجر در آن سکونت دارد، حقوق مستاجر تحت شرایط خاصی حفظ می‌شود. اگر مالک جدید به ملک نیاز داشته باشد و در همان شهر ملک دیگری نداشته باشد، باید ظرف یک ماه از تاریخ خرید ملک، درخواست تخلیه را به مستاجر اعلام کند. زمان تخلیه مستاجر بستگی به مدت قرارداد اجاره با مالک قبلی دارد.
شناخت حقوق توسط هر دو طرف (مستاجر و موجر) و رعایت چارچوب‌های قانونی میتواند به کاهش مشکلات در فرآیند اجاره، خرید و تخلیه ملک کمک کند. تنظیم قراردادهای اجاره به صورت کتبی، توافق دو طرف در مورد تمامی شرایط و نگهداری از قراردادهای امضا شده میتواند از بروز مشکلات در آینده جلوگیری کند.
مدت اعلام خروج مستاجر در ترکیه
در صورتی که قرارداد اجاره به صورت نامعین باشد، مستاجر باید در هر دوره شش‌ماهه اجاره، خروج خود را سه ماه قبل از پایان دوره اعلام کند.
به عنوان مثال، اگر قرارداد اجاره از تاریخ ۰۱.۰۱.۲۰۲۱ شروع شده باشد، دوره‌های شش‌ماهه به صورت زیر خواهند بود:
- اولین دوره تا ۰۱.۰۷.۲۰۲۱
- دومین دوره تا ۰۱.۰۱.۲۰۲۲
اگر موجر بخواهد قرارداد را فسخ کند و در تاریخ ۰۱.۰۳.۲۰۲۳ این تصمیم را بگیرد، باید تا ۰۱.۰۴.۲۰۲۳ به مستاجر اعلام کند. در این صورت، قرارداد در تاریخ ۰۱.۰۷.۲۰۲۳ پایان می‌یابد. اگر مستاجر در این تاریخ ملک را تخلیه نکند، موجر میتواند تا ۰۱.۰۸.۲۰۲۳ دعوی تخلیه را مطرح کند. در صورت عدم اعلام فسخ تا ۰۱.۰۴.۲۰۲۳، موجر باید تا ۰۱.۱۰.۲۰۲۳ برای فسخ قرارداد در تاریخ ۰۱.۰۱.۲۰۲۴ اقدام کند.
در قراردادهای اجاره با مدت معین، اگر پس از پایان مدت قرارداد توافقی نباشد، قرارداد به یک قرارداد نامعین تبدیل می‌شود و موجر باید یک ماه قبل از پایان قرارداد اعلام فسخ کند.
حق خروج مستاجر قبل از پایان قرارداد در ترکیه
مستاجر میتواند قبل از پایان مدت قرارداد، ملک را تخلیه کند. اما طبق ماده 325 قانون مدنی ترکیه، مستاجر همچنان مسئول پرداخت اجاره‌بها تا زمانی که ملک به مستاجر دیگری اجاره داده شود. این مدت زمانی باید معقول و متناسب با شرایط باشد.
خط مشاوره حقوق مستاجر
در عمل، خط مشاوره حقوق مستاجر وجود ندارد. برای دریافت مشاوره حقوقی، مستاجران می‌توانند به وکلای متخصص در حقوق اجاره مراجعه کنند.
دادگاه‌های صالح برای اجرای قوانین مالک و مستاجر در ترکیه و حل اختلافات
در صورت بروز اختلاف بین مستاجر و موجر، دادگاه صالح برای رسیدگی به این اختلافات دادگاه‌های صلح حقوقی است. دادگاه محل سکونت مستاجر یا محل اجرای قرارداد نیز میتواند صلاحیت داشته باشد. کمک گرفتن از وکلای متخصص در امور املاک میتواند به جلوگیری از تضییع حقوق کمک کند.
حق تخلیه توسط مالک جدید در صورت فروش ملک
اگر ملکی که مستاجر در آن ساکن است فروخته شود، مالک جدید میتواند به دلیل نیاز به استفاده شخصی از ملک، درخواست تخلیه کند. در این حالت، مالک جدید باید ظرف یک ماه پس از خرید ملک، به مستاجر اعلام تخلیه کند. مستاجر باید ظرف شش ماه ملک را تخلیه کند، در غیر این صورت، مالک جدید میتواند دعوی تخلیه را مطرح کند.
میانجیگری در اختلافات اجاره در ترکیه
با توجه به آخرین اصلاحات قانونی، میانجیگری در اختلافات اجاره الزامی است. طبق ماده 37 قانون اصلاح برخی قوانین که در 05.04.2023 منتشر شد، میانجیگری در دعاوی تعیین اجاره و تخلیه الزامی است. این روند به کاهش هزینه‌ها و زمان رسیدگی کمک می‌کند.
پرسش‌های متداول
آیا مستاجر میتواند بدون اطلاع مالک ملک را ترک کند؟
خیر، مستاجر باید طبق شرایط قرارداد و با اطلاع قبلی به مالک، ملک را ترک کند.
مالک چه زمانی میتواند درخواست تخلیه ملک را بدهد؟
در صورت عدم پرداخت اجاره بها یا نقض سایر شرایط قرارداد، مالک میتواند درخواست تخلیه ملک را بدهد.
آیا مالک میتواند بدون اطلاع قبلی وارد ملک مستاجر شود؟
خیر، مالک باید با اطلاع قبلی و در زمانهای معین وارد ملک شود.
آیا مستاجر میتواند اجاره نامه خود را به شخص دیگری منتقل کند؟
بله، با رضایت مالک و طبق شرایط قرارداد، مستاجر میتواند اجاره نامه خود را منتقل کند.
مالک مسئول تعمیرات ملک است یا مستاجر؟
مالک مسئول تعمیرات اساسی ملک است، اما مستاجر نیز باید ملک را به خوبی نگهداری کند و از خسارت عمدی جلوگیری کند.